物业服务合同的履行与百姓生活息息相关，小区业主与物业公司之间因物业合同履行而引起的矛盾已经成为影响人民安居乐业和居民小区和谐稳定的主要因素。一些小区的物业管理中存在许多突出的问题，造成了恶劣的影响。7月20日到7月31日，南京财经大学法学院“物业合同履行情况”调查小组成员赵欣悦，薛珠，张仲卓，曹奕珺，徐欣然共计五人，以实地探访辅之以线上问卷的方式，对扬州高邮市、扬州市、苏州市、苏州张家港市、南京市社区内的物业服务合同履行情况进行了调研，收集了相关资料，归纳了引发物业服务企业与业主矛盾的现象并分析了问题产生的原因。
破坏绿化 公地私用
以扬州高邮市为例，根据《民法典》第二百七十四条，建筑区划内的绿地属于业主共有，赵欣悦通过对社区进行走访调查，发现各小区均有将公用的绿化地破坏并占为私用的现象。或将植株和大树连根拔起，改为种菜一隅；或是用水泥填平，改为停车一角……诸如此类的问题层出不穷。
赵欣悦通过采访将公地私用的业主发现，他们也叫苦不迭，称这些实属无可奈何之举：开发商没有规划出停车场从而导致车位争夺抢占，况且邻里都这么做，物业也没有强制阻止，大家觉得无可厚非。
纵观全局，不难发现造成诸多乱象的原因来自三方。首先是开发商方缺乏前瞻性，未合理规划出停车需求的用地，建设用地存在遗留问题。其次是业主方漠视社区规则，擅自改动，公地私用，并且相应的物业公司也没有后续追责或强制措施。最后是物业服务企业方没有及时整改并采取补救措施，导致多方模仿，愈演愈烈。
破坏社区的绿化并公地私用，不仅是破坏每个人积极营造的优美环境，更是对社会规则的漠视，对他人的不公平。因此，更需进一步落实完善物业服务合同履行面临的困境，提升社区生活品质。
将绿化带改为菜地和停车位现象 赵欣悦拍摄
废物堆积 安全隐患
薛珠在扬州地区的居民社区内对小区的物业管理情况进行了实地考察。发现其所居住的怡园西苑内存在废旧物品堆积在公共区域的现象，并且经采访周围居民了解到长期没有相关工作人员进行处理。不仅破坏了小区环境的整洁，也给其他居民的生活带来不便。据采访到的居民项女士说，之前在自家车库外，常年停放一辆废旧摩托车，导致本来就狭小的停车空间更加不便，也无法寻得车主，物业也一直搁置不理。后来由于周边其他小区的楼道堆积物造成火灾，物业方才进行了楼道清理，将摩托车移放到其他地方。对于这种占用共用部分的行为，急需物业方与业主进行交涉，刻不容缓，以防造成安全隐患。物业方的安全防范工作有待加强，业主们也应当遵守《民法典》相邻关系相关条文，正确处理相邻关系，才能给自己和他人带来最大的便利。
薛珠采访居民项女士 薛珠拍摄
原停放在项女士车库门口的废旧摩托车 薛珠拍摄
停车乱象 疏于管理
以苏州市为例，在走访过程中，张仲卓发现很多小区都存在“停车乱象”。停车乱象主要分为两种：一种是小区停车位“先天不足”;另一种是业主有空车位不停占用道路。张仲卓观察到物业公司大都通过在小区主干道设置隔离设施、对业主乱停车的不文明行为进行书面提醒、通过宣传栏公告小区停车规定等方式进行管理。通过采访几位乱停车的车主，张仲卓发现很多车主都为了图省事，但被提醒或者被告知有碍其他业主出行时会马上挪车；但也有车主表示物业公司无法进行罚款处罚，因而乱停车也没事。张仲卓认为，车辆乱停现象的需要物业公司通过合法、合理的手段来进行管理。但也需要业委会、街道等其他力量共同努力，全面强化违法停车管控力度，消除违法停车的空间。
张仲卓采访正在停车的居民 张仲卓拍摄
违章搭建 拆除困难
以苏州张家港市小城市社区为例，曹奕珺发现存在着将一楼空地围起来作为私家花园、私自搭建车棚、车库等违章搭建的现象。导致这种问题的主要原因是，物业公司面对业主违章搭建的行为没有及时劝阻制止，导致其他业主纷纷效仿，违章搭建风气难以治止，引发大量业主不满。其次是因为遇到违章搭建，相邻业主首先想到的是投诉到物业，要求物业进行处理。但是物业公司并不是行政机关，没有法律的授权，无权采取强制措施，无权直接拆除，导致违章搭建的现象难以管制。根据《江苏省物业管理条例》第七十六条规定，物业管理区域内禁止违法搭建建筑物，构筑物。曹奕珺认为对于违章搭建的现象应当由相邻业主，业委会，物业公司的共同努力，消除乱象，相邻业主应当积极行使投诉权。请求有关部门予以拆除，以排除妨碍。业主委员会，有权也有义务对违章搭建行为进行劝阻、制止，还可以依法向人民法院提起违约之诉或侵权之诉。物业公司有权也有义务根据《物业管理条例》第四十六条，《江苏省物业管理条例》第六十七条对违章搭建行为进行劝阻、制止，并及时向有关行政部门进行报告，对于妨碍物业管理的行为，还可以依据物业管理服务合同向人民法院提起违约之诉。
社区内私自搭建花园现象 曹奕珺拍摄
房屋质量 拖延维修
以南京市溧水区某小区为例，徐欣然在走访中发现多家住户因为房屋质量问题而漏水导致墙体斑驳不堪，物业一再推诿，承诺的维修也迟迟不上门。
其实承担维修义务的主体至少有两个，一是开发商：在保修期内，如果不是人为的原因造成的漏水，开发商要承担全部责任。二是物业，公共设施应由物业负责，从维修基金中支出;非公共设施则要看属于专有部分还是共有部分。疏于管理的情况，物业也应当负责。
但是许多住户并不知道可以找开发商追责，而导致业主和物业后续的不断的矛盾。并且，当问及业主是否了解与物业之间的合同内容时，他们表示并不知情，之所以找物业，是因为看别人找，觉得找物业就是解决这一问题的路径。
可见，在维修这一问题上，一方面业主对物业服务合同的内容，追责主体并不清晰；另一方面也存在物业并不愿意承担责任而恶意拖延维修义务的情况。物业和业主都应当友善、积极地协调问题，构建和谐社区。
房屋漏水导致墙体斑驳的现象 徐欣然拍摄
根据成员走访调查发现，各地的物业服务合同履行情况都存在着不足，导致大量纠纷的产生。如今，业主，业委会，物业公司三者之间的关系越来越微妙，互相制衡也要互相利用。总而言之，应当通过切实履行物业服务合同，解决物业管理中的一些突出矛盾，为物业管理营造良好的发展环境。
