随着我国新型城镇化建设的推进，“空心村”越来越多，在农村，有些住房长期无人居住。这些住房，连同它们身下的宅基地一起闲置，造成了极大的浪费。宅基地制度改革，涉及对宅基地上住房的处理。如何让它们能够有偿退出并派上新用场，是武进区农村宅基地制度改革的关键一招。
2015年9月开始，武进区承办宅基地制度改革试点，2019年是常州武进区宅基地改革的收官之年。7月27日至7月31日，南京财经大学公共管理学院“公济天下”团队来到武进区，走访9个村落，通过发放问卷、访谈和实地考察的形式，就当地宅改模式、现状和问题进行为期5天的调研。宅基地改革说到底是为了农民，因此团队的问卷主要针对农村居民，了解他们对于宅基地改革的知晓程度和真实看法，同时向他们普及宅基地自愿退出政策的有关知识。截至8月1号，团队共收集360余份线下问卷。
因地而异，不同地区改革有所不同
7月27日至7月29日，团队先后来到了嘉泽镇西城村、南庄村、三星村、满墩村和跃进村，对当地农户进行宅基地退出的意愿调查。西城村、三星村和跃进村的多数居民进行过拆迁安置和宅基地改革，团队走访的安置区如西城名苑、三星家苑、花都馨苑的居民许多通过拆迁置换宅基地或者退出宅基地。而农户自愿有偿退出宅基地使用权时，其地上建筑物所有权同时退出。所以由于房屋新建，同时小区环境良好，基础设施比较完备，所以拥有宅基地的居民目前不愿意退出现有宅基地。
已建成的西城名苑 蔡翡翡 摄
而坐落于全国花木之乡的南庄村面积4.6平方公里，共有29个村民小组，截止2014年2月1日共有1193户，常住人口3141人。全村以花木种植销售为主；南庄村是自然村，村子里老龄人口众多。对于许多生活不便考虑去城市与子女居住或者经济较为困难的老年人，通过退出闲置宅基地，获得一定补偿或者生活保障是他们有可能考虑的选择。但是，由于农民自发建造房屋分散各处且质量不一，给新宅置换标准的确定造成困难。
团队成员在南庄村村委会前合影 陈卓 摄
落叶归根，传统思想制约政策发挥
土地是农民的根本，宅基地是一种特殊性质的土地。 对于农民显得尤为重要。“未雨绸缪”，对于多数的中年人群体，更多看重宅基地的保障功能，留存现有宅基地，以备将来之需。即使他们城市有住房有工作，也不愿意自愿有偿退出宅基地。“安土重迁”是指安于本乡、不轻易迁移。家住满墩村的72岁的孙奶奶表示：除非国家有强制拆迁政策，否则不愿意退出宅基地。 “落叶归根”是中华民族的传统思想，由于退出宅基地的农户不得重新无偿获得宅基地，所以对于现有宅基地上的居民，多数不愿意轻易退出宅基地。农户们更关心的是宅基地的居住保障和继承功能，而非是否能够实现价值增值。
团队成员在采访孙奶奶 孙晔 摄
盘活资产，探索宅基地改革之路
为了进一步了解改革的成效和人们对于宅基地改革的看法，7月30日至7月31日，团队成员继续走访武进区湟里镇葛庄村、西鲁村、五巷村和西墅村，采访当地村委会和农户。葛庄村通过建立自建区、实现宅基地规划利用；西墅村作为江苏省新农村建设示范村，近年来加强宅基地宣传，经过深入改革，目前，自住或者出租等宅基地利用方式，使得当地宅基地闲置状况较少。
西墅村村委会工作人员在填写问卷 蔡翡翡 摄
团队了解到，现在武进区宅基地改革进入收官状态，宅基地闲置状况改善。但是宅基地自愿有偿退出政策的深入推行存在困难：早期规划的缺失、传统思想的阻碍、人口倒流等都制约着政策发挥预期作用。以宅基地换房和以房换房退出宅基地的方式，政府在前期需要垫付的资金量巨大，财政负担过重。在已经拆迁安置的地区，安置已基本完成，无法在更大的范围推广。
但是盘活资产，武进模式（把宅基地与它上面的住房合在一起进行，使它们既可有偿退出，也可用作抵押贷款。对“超面积”部分，则实行有偿使用）仍然值得借鉴。
创新宅基地退出机制，盘活“沉睡资产”，不是一朝一夕的事情。通过调研，团队认为：要以赋予宅基地更多权能为基本取向。顺势而为，因地制宜推进农村产权制度改革，最根本的是要正确处理好宅基地的福利性与财产性、保障功能与资产功能的关系，赋予宅基地更多的权能。推动农民宅基地观念的改变。其次，建立完善农村宅基地有偿退出激励机制。以农民自愿为前提，探索有偿转让、有偿调剂、有偿收回等方式。不少农户表示愿意“随大流”，因此可以引导农村宅基地以整村或“蚂蚁搬家”等多种形式规范有序退出。
